Een onroerend goed dat gelijktijdig voor bewoning en een professionele activiteit wordt gebruikt, genereert afzonderlijke fiscale verplichtingen voor elk deel. Het beheersen van de fiscaliteit van een gemengd goed voor belastingen vereist een redenering in gebruikspercentages, niet in totale waarde. We bespreken hier de technische punten die door algemene gidsen vaak worden overgeslagen.
Verdeling van het belastbaar percentage: het echte technische onderwerp van het gemengde goed
De verdeling tussen het professionele deel en het privédeel bepaalt de hele fiscale keten. Het referentiekriterium blijft de oppervlakte die daadwerkelijk aan elk gebruik is toegewezen, uitgedrukt in gewogen vierkante meters. Wanneer de oppervlakte niet relevant is (tijdelijk gebruik van dezelfde ruimte, gedeeltelijk coworking), staat de administratie een andere verdeling toe, mits deze te rechtvaardigen en coherent is.
Zie ook : Waarom en hoe een effectieve houtontgrijzer te gebruiken voor het renoveren van uw tuinmeubelen
We merken op dat veel eigenaren een forfaitair percentage aangeven zonder de consistentie met het werkelijke gebruik te controleren. Een verkeerd berekend percentage kan leiden tot een herziening over meerdere jaren. In het geval van een controle kan de administratie de verdeling herberekenen op basis van het energieverbruik, de indeling van de ruimtes of de huurovereenkomst zelf. Voor meer informatie over dit onderwerp, raadpleeg onze gids over de fiscaliteit van een gemengd goed voor belastingen.
Gevolgen voor de IFI
Voor de belasting op onroerend goed geldt dat alleen het niet-professionele deel in de belastbare basis valt. Het professionele deel kan worden vrijgesteld als het daadwerkelijk en uitsluitend aan een in aanmerking komende activiteit is toegewezen. De verdeling die voor de IFI wordt gehanteerd, moet overeenkomen met die voor andere belastingen, anders kan de administratie dit als tegenstrijdig beschouwen.
Verder lezen : Essentiële tips en middelen voor het verbeteren van de gezondheid en het welzijn van senioren
Gemengde aftrekbare kosten: onroerend goed inkomsten en BIC, twee verschillende logica’s
Bij een verhuurd gemengd goed bepaalt de aard van de huurovereenkomst (ongemeubileerd of gemeubileerd) het belastingregime voor de huren en bijgevolg de behandeling van de kosten. Bij ongemeubileerde verhuur zijn de huren onroerend goed inkomsten die onder het werkelijke of micro-onroerend goed regime vallen. Bij gemeubileerde verhuur vallen ze onder de BIC.
De aftrekbaarheid van de kosten volgt dezelfde verdelingslogica als de oppervlakte. Een eigenaar die dakwerkzaamheden betaalt voor een gemengd gebouw kan alleen het deel dat overeenkomt met het verhuurde gedeelte aftrekken. De rente op leningen, de onroerende voorheffing en de verzekeringspremies worden volgens dezelfde sleutel verdeeld.
Het Jeanbrun-regime en de afschrijving in onroerend goed inkomsten
De status van de particuliere verhuurder, gecreëerd door de begrotingswet 2026 (het “Jeanbrun-regime”), staat nu een afschrijving van het goed in onroerend goed inkomsten toe voor bepaalde ongemeubileerde verhuurinvesteringen, nieuw of oud met werkzaamheden, uitgevoerd tussen 21 februari 2026 en 31 december 2028. Dit instrument was voorheen gereserveerd voor vennootschappen onder de IS of het LMNP-regime.
Voor een eigenaar die een gemengd goed direct bezit met een ongemeubileerd verhuurd deel, verandert deze opening de situatie. De aftrekbare afschrijving, jaarlijks begrensd, geldt alleen voor het verhuurde deel. We raden aan om de geschiktheid van het goed te controleren voordat u de huurovereenkomst herstructureert.
Onroerende voorheffing en economische territoriale bijdrage op een gemengd lokaal
De eigenaar van een gemengd goed draagt de onroerende voorheffing over het gehele goed, ongeacht de toewijzing van de oppervlakten. De belastingbasis is de kadastrale huurwaarde, die de professionele en privé delen niet automatisch onderscheidt. De economische territoriale bijdrage (CET), bestaande uit de CFE en de CVAE, wordt echter alleen geheven op het deel dat aan de professionele activiteit is toegewezen.
- De CFE wordt berekend op de huurwaarde van de ruimtes die voor de activiteit worden gebruikt, ook als deze activiteit slechts één kamer van de woning beslaat.
- De jaarlijkse belasting op kantoren (TABIF) komt bovenop in Île-de-France voor kantoorruimtes, winkels of opslagruimtes die een bepaalde drempel overschrijden.
- De afvalstoffenheffing (TEOM) kan op de huurder worden verhaald, ook in een gemengde huurovereenkomst, mits er een expliciete clausule is.
Het delicate punt betreft de tijdelijke vrijstellingen van onroerende voorheffing (nieuwe gebouwen, energie-renovatie). De toepassing ervan op een gemengd goed hangt af van de bestemming die is opgegeven bij de indiening van de vergunning of de verklaring van voltooiing van de werkzaamheden.
Verklaring van gebruik en blijvende verplichtingen van de eigenaar
Sinds de invoering van de verplichting tot het indienen van een gebruiksverklaring op impots.gouv.fr, moet elke eigenaar de toewijzing van elke ruimte op 1 januari aangeven, ook voor een goed met gemengd gebruik. Het weglaten of maken van een fout kan leiden tot een boete. Deze verklaring is blijvend: deze moet worden bijgewerkt bij elke wijziging van de toewijzing, bijvoorbeeld bij de overgang van een hoofdverblijf naar gemengd gebruik.
In de praktijk merken we dat het online formulier niet altijd een expliciete “gemengde” optie biedt. De eigenaar moet dan de situatie via de beveiligde berichtenservice opgeven of het goed in afzonderlijke percelen splitsen in zijn onroerende belastingaangifte.
Historische monumenten en gemengd goed
Een gebouw dat is geclassificeerd of geregistreerd en gedeeltelijk wordt gebruikt voor bewoning en gedeeltelijk voor verhuur valt onder het systeem van Historische Monumenten, waarvan de fiscaliteit varieert afhankelijk van drie scenario’s: alleen persoonlijk gebruik, alleen verhuur of gemengd gebruik. In het laatste geval worden de kosten verdeeld tussen het niet-aftrekbare privédeel en het aftrekbare verhuurdeel, met specifieke plafonneringsregels. Het deel dat door de eigenaar wordt gebruikt, genereert geen aftrek, zelfs niet als het onderhoud van het monument door de staat wordt opgelegd.
- Volledige verhuur: totale aftrek van de onroerende kosten onder het systeem van Historische Monumenten.
- Volledige persoonlijke bezetting: geen aftrek van de kosten, behalve specifieke subsidies.
- Gemengd gebruik: verplichte verdeling, met rechtvaardiging van de gekozen verdelingssleutel.
De fiscaliteit van een gemengd goed is niet eenvoudigweg een keuze van regime. Het is gebaseerd op een rigoureuze, gedocumenteerde en coherente verdeling tussen alle fiscale aangiften. Een afwijking tussen het aangegeven percentage voor de IFI, dat voor de onroerend goed inkomsten en dat voor de CFE vormt een waarschuwingssignaal voor de administratie.