Eine Immobilie, die gleichzeitig für Wohnzwecke und eine berufliche Tätigkeit genutzt wird, erzeugt unterschiedliche steuerliche Verpflichtungen für jeden Anteil. Die Beherrschung der Besteuerung einer gemischten Immobilie für die Steuern erfordert, in Nutzungsanteilen zu denken, nicht in Gesamtwerten. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die von allgemeinen Leitfäden nur gestreift werden.
Aufteilung des steuerpflichtigen Anteils: das eigentliche technische Thema der gemischten Immobilie
Die Verteilung zwischen dem beruflichen und dem privaten Anteil bestimmt die gesamte steuerliche Kette. Das Referenzkriterium bleibt die tatsächlich für jede Nutzung zugewiesene Fläche, ausgedrückt in gewichteten Quadratmetern. Wenn die Fläche nicht relevant ist (vorübergehende Nutzung eines Raumes, teilweise Coworking), akzeptiert die Verwaltung eine andere Verteilungsmethode, vorausgesetzt, sie ist nachvollziehbar und konsistent.
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Wir beobachten, dass viele Eigentümer einen Pauschalanteil angeben, ohne dessen Konsistenz mit der tatsächlichen Nutzung zu überprüfen. Ein falsch berechneter Anteil kann zu einer Nachversteuerung über mehrere Jahre führen. Im Falle einer Kontrolle kann die Verwaltung die Verteilung anhand des Energieverbrauchs, der Raumaufteilung oder des Mietvertrags selbst neu berechnen. Um dieses Thema vertiefend zu behandeln, konsultieren Sie unseren Leitfaden zur Besteuerung einer gemischten Immobilie.
Auswirkungen auf die IFI
Für die Immobilienvermögensteuer zählt nur der nicht berufliche Anteil zur steuerpflichtigen Basis. Der berufliche Teil kann steuerfrei sein, wenn er tatsächlich und ausschließlich einer förderfähigen Tätigkeit zugewiesen ist. Die für die IFI gewählte Verteilung muss mit der für andere Steuern verwendeten übereinstimmen, andernfalls droht eine von der Verwaltung ausnutzbare Widersprüchlichkeit.
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Abziehbare gemischte Kosten: Einkünfte aus Immobilien und BIC, zwei unterschiedliche Logiken
Bei einer gemischten vermieteten Immobilie bestimmt die Art des Mietvertrags (unmöbliert oder möbliert) das Besteuerungsregime der Mieten und damit die Behandlung der Kosten. Bei unmöblierten Vermietungen sind die Mieten Einkünfte aus Immobilien, die dem tatsächlichen oder Mikro-Immobilienregime unterliegen. Bei möblierten Vermietungen fallen sie unter die BIC.
Die Abziehbarkeit der Kosten folgt derselben Logik der Verteilung wie die Fläche. Ein Eigentümer, der Dacharbeiten an einer gemischten Immobilie bezahlt, kann nur den Anteil abziehen, der dem vermieteten Teil entspricht. Die Zinsen für Darlehen, die Grundsteuer und die Versicherungsprämien werden nach demselben Schlüssel verteilt.
Das Jeanbrun-Gerät und die Abschreibung bei Einkünften aus Immobilien
Der Status des privaten Vermieters, geschaffen durch das Finanzgesetz 2026 (sog. “Jeanbrun-Gerät”), erlaubt nun eine Abschreibung der Immobilie bei Einkünften aus Immobilien für bestimmte unmöblierte Mietinvestitionen, neu oder alt mit Arbeiten, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 durchgeführt werden. Dieses Instrument war zuvor nur für Körperschaften mit IS oder für das LMNP-Regime reserviert.
Für einen Eigentümer, der eine gemischte Immobilie direkt mit einem unmöblierten Teil besitzt, ändert sich durch diese Öffnung die Situation. Die abziehbare Abschreibung, die jährlich gedeckelt ist, gilt nur für den vermieteten Anteil. Wir empfehlen, die Förderfähigkeit der Immobilie zu überprüfen, bevor der Mietvertrag umstrukturiert wird.
Grundsteuer und territoriale Wirtschaftsbeiträge für einen gemischten Raum
Der Eigentümer einer gemischten Immobilie trägt die Grundsteuer auf die gesamte Immobilie, unabhängig von der Nutzung der Flächen. Die Besteuerungsgrundlage ist der katasterliche Mietwert, der die beruflichen und privaten Teile nicht automatisch unterscheidet. Im Gegensatz dazu betrifft der territoriale Wirtschaftsbeitrag (CET), der aus der CFE und der CVAE besteht, nur den Teil, der der beruflichen Tätigkeit zugewiesen ist.
- Die CFE wird auf den Mietwert der für die Tätigkeit genutzten Räumlichkeiten berechnet, auch wenn diese Tätigkeit nur einen Raum der Wohnung einnimmt.
- Die jährliche Büromiete (TABIF) kommt in der Île-de-France für Büroflächen, Geschäfte oder Lagerräume hinzu, die einen bestimmten Schwellenwert überschreiten.
- Die Müllabfuhrgebühr (TEOM) kann auf den Mieter umgelegt werden, auch in einem gemischten Mietverhältnis, sofern eine ausdrückliche Klausel vorhanden ist.
Der heikle Punkt betrifft die vorübergehenden Steuerbefreiungen für die Grundsteuer (Neubauten, energetische Renovierung). Ihre Anwendung auf eine gemischte Immobilie hängt von der angegebenen Nutzung bei der Einreichung des Antrags oder der Erklärung über den Abschluss der Arbeiten ab.
Erklärung der Nutzung und dauerhafte Verpflichtungen des Eigentümers
Seit der Einführung der Verpflichtung zur Erklärung der Nutzung auf impots.gouv.fr muss jeder Eigentümer die Nutzung jedes Raums zum 1. Januar erklären, auch für eine gemischte Immobilie. Die Unterlassung oder der Fehler kann mit einer Geldstrafe geahndet werden. Diese Erklärung ist dauerhaft: Sie muss bei jeder Änderung der Nutzung aktualisiert werden, beispielsweise beim Übergang von einem Hauptwohnsitz zu einer gemischten Nutzung.
In der Praxis stellen wir fest, dass das Online-Formular nicht immer ein explizites Feld “gemischt” anbietet. Der Eigentümer muss dann die Situation über die sichere Nachrichtenfunktion angeben oder die Immobilie in separate Einheiten in seiner Grundsteuererklärung aufteilen.
Historische Denkmäler und gemischte Immobilien
Ein klassifiziertes oder eingetragenes Gebäude, das teilweise für Wohnzwecke und teilweise zur Vermietung genutzt wird, fällt unter das System der historischen Denkmäler, dessen Besteuerung je nach drei Szenarien variiert: ausschließliche persönliche Nutzung, ausschließliche Vermietung oder gemischte Nutzung. Im letzteren Fall werden die Kosten zwischen nicht abziehbarem privaten Anteil und abziehbarem vermieteten Anteil aufgeteilt, mit spezifischen Deckungsregeln. Der vom Eigentümer genutzte Anteil generiert keinen Abzug, auch wenn die Instandhaltung des Denkmals vom Staat auferlegt wird.
- Vollständige Vermietung: vollständiger Abzug der Immobilienkosten unter dem Regime der historischen Denkmäler.
- Vollständige persönliche Nutzung: kein Abzug der Kosten, außer bei spezifischen Subventionen.
- Gemischte Nutzung: obligatorische Aufteilung, mit Nachweis des gewählten Verteilungsschlüssels.
Die Besteuerung einer gemischten Immobilie beschränkt sich nicht auf die Wahl eines Regimes. Sie basiert auf einer rigorosen, dokumentierten und konsistenten Aufteilung zwischen allen Steuererklärungen. Eine Abweichung zwischen dem erklärten Anteil bei der IFI, dem für die Einkünfte aus Immobilien verwendeten und dem für die CFE verwendeten stellt ein Warnsignal für die Verwaltung dar.